Ερωτήσεις και Απαντήσεις

Ποιος είναι ο ρόλος του Μεσίτη;

Oι κτηματομεσίτες είναι έμπειροι σύμβουλοι και γνωρίζουν καλύτερα από όλους τις διαδικασίες ενοικίασης και αγοραπωλησίας.

Τα τελευταία χρόνια έχουν εξελίξει τις υπηρεσίες τους καθώς προβάλλουν με το βέλτιστο τρόπο μέσω της ιστοσελίδας, των real estate portals, των social media και σε μεγαλύτερο κοινό το χαρτοφυλάκιό τους.

Ο μεσίτης ανακαλύπτει τα διαθέσιμα ακίνητα που ανταποκρίνονται στα κριτήριά του εντολέα του και με την εμπειρία του θα διευκολύνει τις γραφειοκρατικές και νομικές λεπτομέρειες και θα αποφυγεί τα προβλήματα  και τις καθυστερήσεις.

Ο μεσίτης έχει ένα σκοπό: να προωθήσει ακίνητα και να ολοκληρώσει κάθε διαδικασία. Έτσι, μπορει να επισκέπτεται ακίνητα ή να υποδέχεται πιθανούς αγοραστές σύμφωνα με τις οδηγίες του πελάτη του.

Οι γνώσεις και η εμπειρία του μεσίτη εξοικονομούν χρόνο, καθώς ξέρει τι ψάχνει ο κόσμος, τις συνηθισμένες δυσκολίες και πώς να τις διαχειριστεί. Είναι αντικειμενικός και λειτουργεί ως καλός πωλητής που προστατεύει το συμφέρον του πελάτη του. Έτσι, οποιοδήποτε αρνητικό σχόλιο ξέρει να το διαπραγματεύεται και να βρίσκει λύσεις.

Η συνεργασία με μεσίτη σιγουρα θα σε ανταμείψει  στο τέλος, γιατί εξοικονομείς χρόνο, αποφεύγεις το άγχος, διαπραγματεύεται εκείνος για εσένα με ξεκαθάρους όρους και σε προστατεύει απο παγίδες.

Τι είναι η εντολή ανάθεσης ακινήτου;

Η εντολή ανάθεσης ακινήτου αποτελεί την έγγραφη συμφωνία μεταξύ ιδιοκτητών ακινήτων και του κτηματομεσιτικού γραφείου, σχετικά με την προώθηση των ακινήτων προς μίσθωση, πώληση, αντιπαροχή. 

 Η εντολή ανάθεσης ακινήτου διακρίνεται σε δύο είδη: 

 α) την απλή εντολή ανάθεσης 

Η απλή εντολή ανάθεσης δίνεται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου προς το κτηματομεσιτικό γραφείο για την προώθηση της μίσθωσης ή αγοραπωλησίας του ακίνητου. Δεν έχει χρονικό περιορισμό και ο ιδιοκτήτης του ακίνητου μπορεί να υπογράψει όσες εντολές θέλει και να συνεργαστεί με όσα μεσιτικά γραφεία επιθυμεί. Η συνφωνειθήσα αμοιβή καταβάλλεται σε όποιο από τα μεσιτικά γραφεία ολοκληρώσει την μίσθωση ή αγοραπωλησία του ακινήτου.

 β) την αποκλειστική εντολή ανάθεσης

Η αποκλειστική εντολή ανάθεσης ακινήτου ισχύει για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Κατά τη διάρκεια αυτού του συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος, το συνεργαζόμενο κτηματομεσιτικό γραφείο αποτελεί το μοναδικό συνεργάτη που αναλαμβάνει την προώθηση προς μίσθωση ή αγοραπωλησία του συγκεκριμένου ακινήτου. Μετά τη λήξη του συμφωνηθέντος χρονικού διαστήματος και εφόσον δεν έχει πραγματοποιηθεί η μίσθωση ή αγοραπωλησία του ακινήτου, και κατόπιν συμφωνίας με τον ιδιοκτήτη του, μπορεί να υπογραφεί μία νέα αποκλειστική εντολή ή μία απλή εντολή.

Τα οφέλη μιας αποκλειστικής εντολής ειναι τα παρακάτω:

1.Αξιολόγηση υποψηφίων μισθωτών ή αγοραστών 

2.Αποφυγεί άσκοπων ενοχλήσεων του ιδιοκτήτη 

3.Ενημερωση του ιδιοκτήτη μόνο σε σοβαρό ενδιαφέρον

4.Μεγαλύτερη βαρύτητα στις διαδικασίες διαφήμισης,προώθησης και προβολής του ακινήτου

Ποια είναι διαδικασία αγοράς ακινήτου;

Εφόσον ο ενδιαφερόμενος αγοραστής καταλήξει στο ακίνητο που επιθυμεί, διενεργεί με τη βοήθεια δικηγόρου νομικό έλεγχο ακινήτου και επιβεβαιώνει αν αυτό είναι μεταβιβάσιμο και χωρίς βάρη.

Στη συνέχεια ο αγοραστής  πρέπει να δώσει μια προκαταβολή (συνήθως είναι το 10% του συνολικού τιμήματος αγοραπωλησίας ακινήτου), προκειμένου να επισημοποιηθεί το ενδιαφέρον του, το ακίνητο να αποσυρθεί από την αγορά και η τιμή του να κλειδώσει στην συμφωνηθείσα τιμή.

Η προκαταβολή δίνεται στον πωλητή, στον κτηματομεσίτη  ή στον πληρεξούσιο δικηγόρο του, αφού συνταχθεί και υπογραφεί από τους συμβαλλόμενους Ιδιωτικό Συμφωνητικό, το οποίο έχει και την έννοια της απόδειξης.

Στο ιδιωτικό συμφωνητικό καθορίζονται:

  • Το ύψος του τιμήματος αγοραπωλησίας του ακινήτου.
  • Ο τρόπος εξόφλησής του.
  • Σε κάποιες ιδιαίτερες περιπτώσεις η προθεσμία υπογραφής των οριστικών συμβολαίων, μετά τον Έλεγχο Τίτλων Ιδιοκτησίας του ακινήτου.
  • Οι ρήτρες που αφορούν στον αγοραστή και στον πωλητή, σε περίπτωση υπαναχώρησης ενός εκ των δύο.
  • Η υποχρέωση καταβολής μεσιτικών εξόδων (στην περίπτωση που μεσολαβεί μεσιτικό γραφείο)

Στην περίπτωση που για οποιονδήποτε λόγο ο αγοραστής αλλάξει γνώμη και δεν θέλει τελικά να αγοράσει το συγκεκριμένο ακίνητο, η προκαταβολή θα παραμείνει υπέρ του ιδιοκτήτη, εκτός κι αν η υπαναχώρηση οφείλεται σε νομικό πρόβλημα του ακινήτου όπως, υποχρεώσεις προς το δημόσιο, τράπεζες, μη καθαροί τίτλοι κ.λ.π., οπότε και του επιστρέφεται.

Ο αριθμός φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) είναι απαραίτητος για την αγορά ακίνητου, οπότε αν δεν υπάρχει θα πρέπει να αποκτηθεί πριν την υπογραφή των συμβολαίων.

Σύμφωνα με το νόμο, για την αγορά οποιουδήποτε ακινήτου, πλέον δεν απαιτείται η παρουσία δικηγόρου ούτε από την πλευρά του αγοραστή ούτε από την πλευρά του πωλητή. Παρόλα αυτά προτείνεται η παρουσία δικηγόρου για την αποφυγή τυχόν προβλημάτων νομικών ή/και πραγματικών.

Εφόσον συλλεχθούν όλα τα απαραίτητα έγγραφα/δικαιολογητικά και από τις δύο μεριές και πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου υποβάλλεται στην εφορία η δήλωση φόρου μεταβίβασηςΗ δήλωση συντάσσεται από τον Συμβολαιογράφο και συνοδεύεται από τα φύλλα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Υπογράφεται από τον αγοραστή και τον πωλητή και υποβάλλεται στο Τμήμα Κεφαλαίου της ΔΟΥ που ανήκει το ακίνητο. Ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται από τον αγοραστή εφάπαξ, και υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται επίσημα από τους ετήσιους πίνακες της εφορίας για κάθε περιοχή. 

Οι αμοιβές δικηγόρου και συμβολαιογράφου υπολογίζονται επί της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας.

Η τιμή αγοράς ενός ακινήτου (εμπορική αξία) και η τιμή του κατά την εφορία  (αντικειμενική αξία) δεν συμβαδίζουν πάντα. Τις πιο πολλές φορές η αντικειμενική αξία είναι χαμηλότερη της εμπορικής.

Όταν πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης, το οριστικό συμβόλαιο υπογράφεται από τον αγοραστή. Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος θα μεταγράψει το συμβόλαιο στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο της περιοχής του ακινήτου, το οποίο θα κρατήσει ένα αντίγραφο του συμβολαίου. Επίσης, ένα αντίγραφο θα κρατήσει και ο συμβολαιογράφος, ενώ θα δώσει επικυρωμένα αντίγραφα στον αγοραστή.

 

Τι είναι η εντολή υπόδειξης ακινήτου;

Η εντολή υπόδειξης ακινήτου είναι το έγγραφο που καλείται να υπογράψει ο πελάτης με το κτηματομεσιτικό γραφείο πριν του γίνει υπόδειξη του ακινήτου που επιθυμεί να δει.

Στην ουσία με αυτή την εντολή καθορίζεται η συμφωνειθήσα αμοιβή που θα λάβει ο μεσίτης σε περίπτωση που τελικά ο ενδιαφερόμενος αγοράσει ή νοικιάσει το συγκεκριμένο ακίνητο. Ταυτόχρονα του παρέχονται πληροφορίες σχετικά με το ακίνητο, όπως το εμβαδόν, η διεύθυνση και διαφορα άλλα σημαντικά χαρακτηριστικά.

Τι εννοούμε εμπορική αξία ακινήτου;

Εμπορική αξία ακινήτου είναι ένας όρος που χρησιμοποιείται για την τιμολόγηση ενός ακινήτου, δηλαδή ενός σπιτιού, οικοπέδου, χωραφιού κλπ. 

Η εμπορική αξία είναι αυτή που μπορεί να πουληθεί μια ιδιοκτησία.

Η εμπορική αξία δεν έχει μια συγκεκριμένη τιμή, αλλά διαμορφώνεται ανάλογα με τις εκάστοτε συνθήκες. 

Πολλές φορές η αξία αυτή μπορεί να είναι διαφορετική από την πραγματική λόγω πχ μειωμένης ή αυξημένης ζήτησης. 

Επίσης η εμπορική αξία συνήθως είναι διαφορετική  από την αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Τι εννοούμε αντικειμενική αξία ακινήτου;

Η αντικειμενική αξία ακινήτου είναι φορολογικό τεκμήριο της αξίας ενός ακινήτου και εκφράζεται σε αξία ανά τετραγωνικό μέτρο.

Οι αντικειμενικές αξίες εκδίδονται από το Υπουργείο Οικονομικών και διαφοροποιούνται ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου.

Αξία Βεβαιωθέντος Φόρου είναι η εκτιμώμενη νομισματική αξία ενός ακινήτου σύμφωνα με τις Ελληνικές Φορολογικές Αρχές.

Αγορά ακινήτου: Τι θα πληρώσω;

 Μάθε τι έξοδα έχει η αγορά ενός σπιτιού σε αυτό το άρθρο!

Υποχρεωτικά Έξοδα 

1) Εφορία 

Για να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο στο όνομα του αγοραστή θα χρειαστεί να καταβάλει στην εφορία τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ). Με βάση την πιο πρόσφατη τροπολογία, ο φόρος ανέρχεται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (ή της εμπορικής του αξίας, αν η δεύτερη είναι μεγαλύτερη), πλέον ΦΠΑ 24% εάν πρόκειται για Α’ μεταβίβαση για νεόδμητο ακίνητο (β΄κατοικία επαγγελματική στέγη) με άδεια ανοικοδόμησης από 1-1-2000. Με 0% οικόπεδο προς αντιπαροχή.

ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ: Ο αγοραστής απαλλάσσεται από το φόρο μεταβίβασης εφόσον πρόκειται για πρώτη κατοικία και πληροί της προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας.

Από τον Σεπτέμβριο του 2019 ο φόρος μεταβίβασης πληρώνεται ηλεκτρονικά. Το μόνο που θα χρειαστεί να κάνει ο αγοραστής είναι να υποβάλλει αίτηση στην αρμόδια ΔΟΥ μαζί με τον πωλητή, η οποία ύστερα θα εκδώσει την σχετική ταυτότητα πληρωμής για την καταβολή του φόρου.

2) Συμβολαιογράφος

Ο συμβολαιογράφος είναι απαραίτητος κατά την αγοραπωλησία ενός ακινήτου καθώς αυτός θα συντάξει το συμβόλαιο μεταβίβασης. Θα εξηγήσει στα συμβαλλόμενα μέρη τους όρους του συμβολαίου και θα είναι παρών κατά την υπογραφή του. Τέλος θα καταθέσει το συμβόλαιο στις αρμόδιες αρχές και θα παραμείνει υπεύθυνος για κάθε μεταγενέστερη νομική διαδικασία.

Η αμοιβή ενός συμβολαιογράφου, όπως την ορίζει ο νόμος, διαμορφώνεται ως ποσοστό επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (ή της εμπορικής αξίας αν η δεύτερη είναι μεγαλύτερη).

Πλέον της αναλογικής αμοιβής, ο συμβολαιογράφος δικαιούται 5€ για κάθε πρόσθετο φύλλο του συμβολαίου και 4€ για κάθε φύλλο αντιγράφου του συμβολαίου. Επίσης, για τη συμπλήρωση κάθε δήλωσης φόρου καθώς και για κάθε φύλλο αντικειμενικής αξίας, ο συμβολαιογράφος δικαιούται 10€.

 

  

3) Κτηματολόγιο – Υποθηκοφυλακείο

Τα έξοδα μεταγραφής στο υποθηκοφυλακείο ανέρχονται σε 0,475% της δηλωμένης αξίας (ή της αντικειμενικής αξίας αν η δεύτερη είναι μεγαλύτερη), πλέον ΦΠΑ 24%. Επιπλέον, Ο υποθηκοφύλακας εκδίδει Απόδειξη Παροχής Υπηρεσιών η οποία επιβαρύνει τον αγοραστή.

Προαιρετικά Έξοδα

Τα παρακάτω αφορούν έξοδα αγοράς ακινήτου που, αν και προαιρετικά, μπορεί να αποβούν καθοριστικά για τη διασφάλιση μιας ομαλής και νόμιμης συμφωνίας.

1) Δικηγόρος

Από την 1/1/2014 κανείς από τους αγοραστές ή τους πωλητές δεν είναι υποχρεωμένοι να συνοδεύονται από δικηγόρο κατά την κατάρτιση ενός συμβολαίου αγοραπωλησίας.

Ωστόσο, συνιστάται στους αγοραστές να προσλάβουν ένα δικηγόρο για τον έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας. Αυτός ο έλεγχος είναι πολύ σημαντικός καθώς θα ενημερώσει τον αγοραστή αν υπάρχουν βάρη ή διεκδικήσεις στο ακίνητο και θα του αποκαλύψει τυχόν νομικά κωλύματα.

Επιπλέον, ο δικηγόρος μπορεί να δημιουργήσει ένα προ-συμφωνητικό. Αυτό θα υπογραμμίζει τους όρους της συμφωνίας πριν ο συμβολαιογράφος συντάξει το σχετικό συμβόλαιο. Η παρουσία ενός δικηγόρου θα βοηθήσει στην επιτάχυνση των διαδικασιών και θα διασφαλίσει τα δικαιώματα του αγοραστή.

Αμοιβή δικηγόρου: Η αμοιβή συμφωνείται μεταξύ τους (είναι της τάξης του 1% για αγορές μέχρι 44.000 και 0,5% για παραπάνω, επιπλέον ΦΠΑ 24%)

2) Μηχανικός

Για να πραγματοποιηθεί μια πώληση είναι απαραίτητη η βεβαίωση του μηχανικού, η οποία επικυρώνει πως δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες στο ακίνητο (ή, αν υπάρχουν, ποιες είναι οι ρυθμίσεις που πρέπει να γίνουν).

3) Μεσιτικές Υπηρεσίες

Οι μεσιτικές υπηρεσίες κατευθύνουν τον αγοραστή κατά την πρώτη φάση της αναζήτησης ακινήτου και έχουν κυρίως συμβουλευτικό χαρακτήρα.

Το μεσιτικό γραφείο μπορεί να σου προτείνει τα κατάλληλα ακίνητα και να σε κατευθύνει σε μια συμφέρουσα αγορά. Διαθέτει μια λίστα με όλα τα διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα και μπορεί να σου παρέχει πληροφορίες στις οποίες δεν θα είχες πρόσβαση χωρίς τη βοήθεια του.

Σου παρέχει επίσης σημαντική υποστήριξη και πολύτιμες συμβουλές κατά τη φάση των διαπραγματεύσεων με τον πωλητή, με σκοπό να σου εξασφαλίσει μια επικερδή συμφωνία. Τέλος, ένας επαγγελματίας έχει τη γνώση να σε κατευθύνει σε ό,τι αφορά το επόμενο βήμα σου. Ξέρει να σου προτείνει μηχανικούς, δικηγόρους ή συμβολαιογράφους και να ολοκληρώσει άμεσα τη διαδικασία της αγοράς.

Αμοιβή Μεσιτών: Η αμοιβή μεσιτείας είναι 2% επί της αξίας του ακινήτου (+24% ΦΠΑ) και εισπράττετε και από τους δύο συμβαλλόμενους. Για ακίνητα κάτω των 50.000€, η αμοιβή ανέρχεται στα 1000€ συν τον νόμιμο ΦΠΑ (24%).

 

Να αγοράσω παλιό ή νεόδμητο;

Οι περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων έρχονται αντιμέτωποι με το εξής δίλημμα: νεόδμητο ακίνητο ή μεταχειρισμένο; Και αν πρόκειται για μεταχειρισμένο, να είναι φτηνό σε οποιαδήποτε  κατάσταση ή ήδη ανακαινισμένο;

Κάθε επιλογή  έχει τα υπέρ και τα κατά της. 

 

Νεόδμητα

Υπέρ:

•  Είναι καινούρια

•  Ακολουθούν τους αντισεισμικούς κανονισμούς

•  Θα φέρουν υπεραξία στο μέλλον

•  Κατά την εξόφληση θα είναι ακόμα σχετικά καινούρια

• Έχουν πιο απλή διαδικασία δανειοδότησης

  • Γίνονται εύκολα και με χαμηλό κόστος αλλαγές
  • Έχουν υλικά τελευταίας τεχνολογίας

Κατά:

• Έχουν μικρότερο εμβαδόν επειδή έχουν χαμηλώσει οι συντελεστές δόμησης

•  Δεν έχουν δοκιμαστεί στο χρόνο (ποιότητα κατασκευής)

  • Έχουν ημι-υπαίθριους χώρους
  • Έχουν επιπλέον έξοδα (ηλιακό, τέντες, a/c, παροχές, κλπ)
  • Είναι ακριβά (ακριβή γη και υψηλό ποσοστό αντιπαροχής)

 

Παλιά: (10ετίας και άνω)

Υπέρ:

•  Περισσότερα τετραγωνικά μέτρα

•  Πιο άνετοι χώροι

•  Δοκιμασμένα στο χρόνο

•  Είναι οικονομικότερα

•  Μερικά είναι ευκαιρίες

•  Διαμορφώνονται όπως θέλουμε

Κατά:

•  Είναι μεταχειρισμένο

•  Μπορεί να χρειάζεται ανακαίνιση

•  Ενώ το διαμέρισμα είναι ωραίο, η πολυκατοικία μπορεί να είναι απεριποίητη

• Ίσως να είναι υπερτιμημένα

•  Όταν θα αποπληρωθούν θα είναι πολύ παλιά

•  Στην καλύτερη περίπτωση θα διατηρήσουν την αξία τους.

Σχετικά άρθρα